Empty Homes Tax and Speculation& Vacancy Tax
—-Summary and reminding
广大客户朋友们，请不要混淆温哥华空屋税和BC省的投机税。
温哥华空屋税（Empty HomesTax），是针对在温哥华市（City ofVancouver）拥有住宅物业的屋主，对温哥华市的每一个房屋，每年必须申报房屋使用状态的一项税。如果房屋某一年被认定是空置，税率是1%，税收额是这一年政府对房屋的估价，乘以税率1%，要上缴给温哥华市政府。
申报所属期间：每年的1月1日-12月31日；
空屋税的豁免情况有：1）主要自住房 2）出租6个月以上 3）其他；
今年的申报截止日期：2020年2月4日；
市政府从上年的11月到今年的年初会寄信给每一位屋主，包括地税通知单和空屋税申报指南。
请大家务必记得申报，如有任何疑问，请随时联系您的会计师！
BC省投机税（Speculation and Vacancy Tax），是对BC省主要城镇区域的住宅物业的每一个屋主，每年对每一个房屋，必须申报房屋使用状态的一项税。
这项税的应用基于以下情况：
1） 屋主如何使用房屋；
2） 屋主的居民身份和居住状态；
3） 屋主在哪里赚取收入来源和申报税收情况。
屋主是截止到每年的12月31日，拥有物业产权的人；
税基是政府估价。税率，根据屋主的税务居民状态，是否为加拿大公民或永久居民，以及是否太空家庭成员而定。对2019年和以后年度，对外国投资者和太空家庭成员，税率是2%；对于加拿大公民或永久居民（非太空家庭成员），税率是0.5%；
税收年度截止到每年的12月31日，缴税期限到下一年的7月份，申报日期截止到下一年的3月31日，今年的申报截止日期是2020年3月31日；如果交税，交税的截止日期是2020年7月份的第一个工作日；
政府每年2月中发放申报指南到每个住户处，来信中有申报需要的ID和Code等等；
豁免情况：
A）个人
1. 自住房(永久居民和公民且BC税务居民, 非太空家庭成员），通常夫妻只允许有一套自住房，除非是工作、医疗或分居原因。
由于以下原因离开自住房，可多一套自住房豁免
i）残疾人居住，做主要住房，屋主豁免；
ii）夫妻分居因工作原因，（省100 Km，或岛和非岛）；
iii）就医治疗，须有医生证明；
iv）以前一直是自住房，在年底前搬离BC省，这一年该房仍可视作自住房；
v) 本人或配偶是加拿大军队成员；
2. 以前为自住房，由于以下原因，离开自住房，该房仍可视作自住房
i）到护理中心，屋主必须是BC税务居民，且屋主因年龄、残疾、虚弱、上瘾、疾病等原因，当年到护理中心，可豁免最多2年；
ii）就医治疗，屋主必须是BC税务居民，给屋主，配偶或未成年孩子医疗，必须有医生证明，可豁免最多2年；
iii）其他原因，离开自住房如护理，历史文物保护工作，建设和装修，房屋不能居住或就医原因等，屋主必须是BC税务居民（10年内可用一次）：
3. 出租房，房屋出租累计6个月以上，可以给不同的租户，每次出租一个月以上，租户必须是大部分时间居住在该房屋，只要房屋的一个住处出租，整个物业即可豁免，但必须符合出租的其他要求：
i）Arm’s-length (屋主和租户没有特别关系)租户：
所有屋主基本都可豁免；
ii）Non-arm’s-length（家庭成员，亲戚关系或要好朋友等有特别关系）租户：
A）加拿大屋主：基本可豁免，只要租户被屋主同意入住，且每月大部分时间居住；
B）对于海外投资者或太空家庭成员，豁免非常有限
租户必须满足4个条件：a）公民或永久居民；b) BC税务居民；c)非太空家庭成员；d) BC收入（日历年度）大于（等于）3倍的整个该物业的年租金（FM）；
4. 危险或毁损的房屋，不可居住，每年60天以上不能住人，可以豁免；
5. 第二套房更近医疗设施，屋主、配偶或孩子（不管成年与否）就医，为医疗原因，须有医生证明；
6. 获得房屋当年，可以豁免；
7. 夫妻分居或离婚，分开90天以上；
8. 破产，屋主或受托公司破产；
9.亡故，一个屋主亡故，该房屋所有屋主免，且个人代表也免；
10.房屋遗嘱托管为未成年人；
11.出租有限制屋，2018、2019、2020 和2021年可以豁免，只对出租限制规定生效在2018年10月16日前，且在此日期前购买物业的屋主有效；
12.共管物业，也叫Strata Hotel，2018， 2019、2020 和2021年可以豁免；
13.房屋有持牌照的幼儿园；
14.没有房屋的空地，在2018和2019年可以豁免；
15. 其他，如房屋持有者为慈善机构、非营利、政府、市政等，或估价15万以下。
B）开发中的土地
开发建设中、大装修、新增存货（未售卖掉的单元），及保留历史文物房产可豁免，但是必须遵循一些规定，才能豁免，比如开发中的土地，要积极进行一系列活动，如申请贷款，申请许可，签订设计、建造及工程合同等，拆除和清理现场以及其他一些必要的活动等。
C）公司、信托或合伙企业拥有物业
公司、信托或合伙企业拥有的住宅物业，同样可以豁免投机税，公司、受托人（托管人）或合伙企业要考虑公司的利益持有人，受益人及合伙人，视同个人拥有物业，看是否满足豁免条件，也即这些人必须是加拿大公民或永久居民，和BC税务居民, 且非太空家庭成员。
如果是交投机税的情况，根据屋主的税务居民状态，收入纳税申报情况，还可以申请Tax Credit税收减免。
由于文字和时间所限，先简单总结这些，如有不足之处，敬请指正！
请各位在温哥华及BC省拥有房产的朋友，一定记得申报相关的税，如有疑问或需更详细信息，请联系您的会计师！谢谢！